Maamaksust

Teema paraku veidi pikem, mitte ainult maksust.
Maaomand on tegelikult kasutusõigus. Sest maa pole kellegi poolt tehtud et ta mingilgi moel saaks täielises isiklikus omandis olla. Seega on õigustatud ka selle omandi maksustamine.
Maamaksul on kaks eesmärki. Ühelt poolt, hoiab maksustamine omandipiirid korras. Selleks piisaks kui rakendada kas ühikumaksu või pindalamaksu - st fikseeritud summa mis katab registripidamise kulud (räägitakse ka sellest, et maakatastri pidamise kulud kaetaks maamaksust - vaidleksin sellele kohe vastu, sest sel juhul peaks maamaksu oluliselt tõstma, maaregister ei ole ammugi enam ainult maa jaoks oluline vaid üks riigi põhiregistritest - seetõttu peab riik ka olulise osa sellega seotud kuludest katma). Teiselt poolt, peaks maks suunama ressurssi efektiivsemale kasutusele.
Maa maks on seega seotud maa hinnaga
.
Maa hind on kapitaliseeritud maa rent.
Maa rent aga tulu, mida maa kasutamisest saada võimalik on, loomulikult lubatud piires. Sõltub seega näiteks põllumajandusmaa puhul maa tootlikkusest ehk viljelusväärtusest. Ja teisest küljest, maatüki asukohast.
Maa väärtus ei ole abstraktne suurus, vaid suhteline - kellele on see väärtus suurem, kellele väiksem. Maa hinnaks aga peaks lugema selle, mida ollakse valmis turul selle maatüki eest maksma. Ehk siis kõrgeima pakkumise. Põllumajanduses edasi olles, võib võrrelda samasuure tüki väärtust taluniku ehk maakasutaja kesküksuse (keskuse, lauda jne) suhtes - kui muud faktorid samad on, siis mängib asukoht. Seega maa hind sõltub kahest olulisest faktorist - maa asukohast ja sihtotstarbest ehk milleks seda maad kasutada tohib. Samasugune (sama ilus ja suur) maatükk Tallinna kesklinnas ja Kapa-Kohilas on ju vägagi erineva hinnaga. Ehk siis võrdleme vahetult rannaäärset krunti sellisega, millel pool kilomeetrit rannani.
Samas asukohas võib ühe ja sama maatüki hind olla kordades erinev, kui sinna lubatakse rajada üldkasutatav park ehk sõidutee või siis kõrghoone. See sai nüüd linnakeskne variant. Maapiirkonnas siis võrdluseks näiteks metsa või põllumaa ja hoonestusalune ehk elamumaa.

Maamaksu ja maa hinna seosed
. Kui maa hind määratletakse turu poolt, nõudluse ja pakkumise vahekorra järgi, siis maamaksu määra ehk protsendi otsustavad poliitikud.
Mida kõrgemaks kruvitakse maksuprotsent, seda odavamaks muutub maa - seda enam kooritakse maarendist maksuna ära ja vähem jääb tuluks. Kui eesmärgiks on maksimaalne võimalik maksusumma kokku korjata, siis tuleks maksuprotsendiks 4. Et meil on maksuprotsent veel madalam, siis on maa hind sellest tasakaaluasendist kõrgem.

Sihtotstarbe muutmine.
Et süsteem oleks täielik, tuleb maa sihtotstarbe muutmine samuti maksustada. Maamaksuseaduse esimeses redaktsioonis oli sees maakapitali kasviku maks - maksustati maa ostu ja müügihinna vahe juhul, kui tehing tehti peale ostu lühikese aja jooksul. Kahjuks kui tühistati maa hinna seadus ja võeti vastu maa hindamise seadus, siis ei toodud uude seadusse üle maakapitali kasvikut - väideti, et see lahendatakse maksuseadustega, mitte hindamisega. Seni lahendamata - see takistaks äri. Nojah, kui äriks nimetada sihtotstarbe muutmise kaudu muutuva hinna vahe taskusseajamist, siis küll. Ilmselt olid ja on liialt suured huvid...
Planeerimisseaduses on küll sees, et detailplaneeringu teeb ehk tellib vald ehk kohalik omavalitsus ja ainult erandina võib ta selle ülesande delegeerida maaomanikule.
Normaalses ühiskonnas toimub asi alljärgnevalt:
- vald planeerib (koostab üldplaneeringu), konsulteerides selles rahvaga
- planeeringu alusel teostab vald maa hankeprotsessi - ostab eraomanikelt kokku need maad, milliste sihtotstarve läheb muutmisele.
- nüüd koostatakse detailplaneering
- vald projekteerib tehnovõrgud ja määratleb detailsed ehitustingimused - muide, tehnovõrkudega on juba palju päriski täpselt määratletud - näiteks elektrijuhtmed, gaasi ja veetoru läbimõõdud jne.
- vald tellib tehnovõrkude ehituse, sh ka teed
- vald muudab kruntide maa sihtotstarbe ja müüb krundid soovijatele, kes asuvad maju ehitama.
- edasi maa maksu eest tagatakse teatud teenused - vald ajab näiteks teed lahti talvel, subsideerib postiteenuseid ja nii edasi.

Kommentaarid

Raul wips Vibo ütles …
See on igati tõsine teema. Mul on selles osas mõned mõtted ammusest ajast mõlkumas.
Maaomandit ei saa tõepoolest käsitleda omandina, kuivõrd on olemas reaalne võimalus, et see omand üldistest huvides ühel hetkel lõpetatakse sundvõõrandamise läbi. Teoreetiliselt on võimalik sundvõõrandada ka teisi omandeid, kuid praktikas puudub selleks vajadus ja pigem on sellistel puhkudel tegu konfiskeerimisega (a la omanik on oma vara kasutanud kuritegelikult).
Ku rääkida maamaksust, siis ilmselt oleks asjad palju selgemad, kui selle maksu nimi oleks maa kasutusõiguse maks. On ju nii, et maamaksu määr sõltub eelkõige sellest, milline on tema sihtotstarve ja teiseks sellest, kus ta asub. Või siis vastupidi. Igal juhul on maksumäär otseselt seotud võimalusega maad kasutada.
Järgmine küsimus on see, et miks üldse maa kasutusõigust peaks maksustama?
Makse korjatakse selleks, et rahastada avalikke teenuseid, ehk tehnilist ja sotsiaalset infrastruktuuri. Vajadus avalike teenuste järele omakorda on seotud maakasutuse intensiivsusega. Ma arvan, et ülejäänud eesmärgid maa kasutusõiguse maksustamisel on marginaalsed, nagu maksu enda korjamine, katastripidamine, jne.
Seega peab maakasutuse maksumäär sõltuma otseselt maakasutuse intensiivsusest ja avalike teenuste kuludest, mis on vajalikud selleks, et maad kavandatud eesmärgil kasutada saaks.
Elu näitab seda, et tegelikkuses rahastatakse maamaksuga kõikvõimalikke toetusi ja sellel puudub igasugune seos avalike teenustega ja maa reaalse kasutusega. Heaks näiteks on maa maksumäära viimane tõstmine Tallinna linnas ja mõningates valdades. Näiteks Saue valla volikogu mõtles, et tõstaks 0,2% ühiku võrra, aga lõpuks otsustati, et olgu siis juba 0,3% ühikut. Ootamatult "maast leitud" rahaga eelarves ei osatud muud peale hakata, kui see esimese klassi laste vanematele laiali jagada. Vaadates seda autouputust kooli parklas, ei näe küll toetuse vajajaid..
Ain Kendra ütles …
Jääme selle juurde, et maa kasutusõiguse maksustamise eesmärgiks on tagada avalikud teenused ehk siis tehniline ja sotsiaalne infra, mis on vajalik ühiskonna poolt tagada antud maakasutuse sihtotstarbe ja intensiivsuse puhul.

Kui nüüd lahtiste silmadega ringi vaadata, siis pakuksin, et praeguste suurte kaubanduskeskuste puhul on see juurdepääsutee ja eritasandised ristmikud mis tulenevad suurte keskuste kontsentreeritusest just see kuluartikkel, mis kaasneb antud tüüpi maakasutusega. Parklad kuuluvad küll keskuse juurde (reeglina) kuid keskusega seonduv muu infra mitte. Elektri ja side ning vee ja kanali eest kasseeritakse rahus sisse kogu ühenduseks vajalik töö. Aga teedevõrgu osas mitte - ainult see osa mis vajalik mahasõiduks. Suur objekt aga paraku genereerib liikluse.

Kuidas see mujal ilmas on?
Raul wips Vibo ütles …
Vastus on tegelikult Sinu blogis olemas. Kuivõrd planeeringutega selgitatakse välja maakasutuse tingimused ja ehitamiseks sobivad alad, siis sedakaudu kasvab ka teatud maade väärtus. Kuna planeeringud on ühiskondlik kokkulepe, siis on asjakohane, et see väärtuse kasv kuulub ühiskonnale, mitte maaomanikule. Seetõttu planeeritakse ainult seda maad, mis kuulub riigile või kohalikule omavalitsusele, mitte eraõiguslikule isikule. Planeerimiseks sobiv maa võõrandatakse enne planeerimist. Eraõiguslikule isikule kuuluvat maad võib planeerida ainult olemasoleval tiheasustusalal, kui seda tehakse terviklikult ja suurenevad õigused (suurem ehitusalune pind, ruutmeetrid) maksustatakse.
Sedasi tagatakse kõigi isikute õiglane kohtlemine, sest ei ole õiglane maksta ühe ükskõikse jaoks loodavat infrastruktuuri ühiskassast. See on aga tänase Eesti reegel.
Kaubanduskeskused planeeritakse tuiksoonte äärde, mis ummistatakse. Pärnu maantee äärde 90ha suurusele alale kavandatav ärikeskus on masendav. Kas selleks on vaja rahvusvahelist maanteed?
Ain Kendra ütles …
Ühel hetkel, kui leiame et parimad tükid on võimule lähedalseisvate isikute poolt juba ärastatud ja planeeringud kehtestatud, küllap siis saab ka selle seadusemuudatuse läbi surutud. Siis kui see neid kes juba rasvased, enam ei koti. Kui saab sest ahnus on piiritu.
Ain Kendra ütles …
Haaraks nüüd kinni mõistest maakasutuse intensiivsus ja arvaks edasi:
- mis on maakasutuse intensiivsuse määr?
-- linnas oleks see elamumaal näiteks elanike arv maaühiku kohta (hektarile? ruutmeetrile?) - elamispinna maht maa ruutmeetri kohta, täisehitamise protsent või kordaja (tihti kasutatakse kordajat).
-- äripinna (kaubandus) puhul ehk siis külastajate arv tunnis, ööpäevas, aastas. Korruselisus ka mängib (ja planeeringute kontekstis kasutatakse sarnast täisehituse kordajat, kuid tegelik intensiivsus on just külastajatega mõõdetav).
-- hariliku kontoripinna puhul? töötajaid ehk kontoriasukaid pinnaühiku kohta? ei ole just hea mõte. Sest ka nende pinnavajadus on miskitmoodi normidega reglementeeritud. Pigem jah, korruselisus. Ehk siis lihtsalt kontoripinda maa pinna kohta. Seesama kordaja...

Maal - huvitav, kuidas siin intensiivsust mõõta? Metsa kasutus on selgelt madalama intensiivsusega kui põllumaadel. Nüüd põllumaad saab veel vaadata põllu ja karjamaadena. Karjamaa kasutus on tegelikult intensiivsemgi, aastas mitu niidet või pudulojuseid söömas.
Põllumaa kasutus - kas kasutuskorraks käib iga traktoriga ületormamine? Võimalik et nii see ongi. Sellise skeemi järgi on tavalise heinamaa kasutus tõesti väiksem, kuid siiski - esimese korraga niidad heina, teisel ringil kaarutad et kuivaks ja kolmandal pallid kokku ja neljandal vead minema.... Jamaks kipub selline detailne arvestus. Igal juhul on metsa kasutusintensiivsus seeläbi madalam.
Ah jaa - kui sealgi tähte närida, siis seenemetsa kasutus on ju intensiivsem!

Populaarsed postitused sellest blogist

Jälle uued teedeinsenerid

Kandevõime mõõtmine

Kas dreenkiht on muldkeha või katendi osa